Dada la gran saturación de viviendas existentes en nuestras ciudades, uno de los procesos que realizan los inversores inmobiliarios es convertir un local en vivienda buscando un rendimiento económico. Por ello, saber cuánto cuesta convertir un local en vivienda es un dato necesario para plantearse la elección y reforma de un local comercial. Y para ello, damos las claves necesarias para saber si es posible realizar un cambio de uso.
¿Cuáles son los requisitos?
Antes de conocer cuánto cuesta convertir un local en vivienda, es necesario averiguar los diferentes requisitos que debe cumplir el local para cambiarle el uso a vivienda. Para ello, hay que tener en cuenta los siguientes puntos:
- Clasificación del suelo: para que se pueda calificar como vivienda, el local debe estar situado en suelo urbano. Lo normal es que lo tenga por tener el uso actual de local, pero conviene verificarlo, porque el uso del suelo puede haber cambiado desde su construcción.
- Densidad de viviendas por hectárea: cada zona de una ciudad o un pueblo tiene una densidad máxima de viviendas que puede tener. Esto se refleja en las normas urbanísticas del municipio. En el caso de que la zona donde esté ubicada el local haya copado esa densidad, no será posible realizar un cambio de uso a vivienda.
- Cumplimiento del CTE: el Código Técnico de la Edificación especifica cuáles son las condiciones mínimas que debe tener el uso de vivienda en una construcción. Entre otras, el CTE establece que en una vivienda debe haber una salida de humos, que haya una estancia con superficie útil mayor a 12 metros cuadrados, que ciertas habitaciones deben disponer de luz natural y que la superficie mínima a tener es de 38 metros cuadrados (en casos puede ser de 25).
- Requisitos de habitabilidad: para conseguir el uso de vivienda es necesario que tenga una cédula de habitabilidad. Para ello, debe cumplir ciertos requisitos de carácter legal y otros constructivos, como que haya una altura mínima de 2,5 m en al menos el 70 % de la superficie o la necesidad de contar con ventilación directa en ciertas estancias.
- Comunidad de vecinos: como el local pertenece a un edificio, estará incluido dentro de la comunidad de propietarios del inmueble. Para el cambio de uso, debe contar con su permiso a no ser que en los estatutos propios de la comunidad indiquen lo contrario y se contemple la posibilidad de un cambio de uso en los locales de la Comunidad.
Ventajas de convertir un local en vivienda
En el caso de cumplir todos los requisitos anteriores, el local actual se podrá convertir en una vivienda. Pero ¿merece la pena realizar una inversión para cambiar el uso de un local a vivienda?
Para contestar a la pregunta anterior, examinemos las ventajas que tiene un cambio de uso:
El coste por metro cuadrado de un local es inferior al de una vivienda
Dada la actual Ley del Suelo, en el que el suelo urbano se encuentra saturado, cada año el precio de las viviendas sigue subiendo mientras que los locales se mantienen estables y, en algunos casos, hasta bajan de precio. Estadísticamente, aquellos locales que no se encuentran en el centro comercial de los municipios, tienen una repercusión por metro cuadrado de la mitad que las viviendas.
El espacio
Atendiendo al punto anterior, podremos obtener un local de 120 metros cuadrados por el mismo precio que un piso de 60. Pero además, muchos locales tienen unas alturas superiores a los 4 m. Si las normativas lo permiten, esas grandes alturas podrían generar entreplantas aumentando considerablemente la superficie de habitabilidad.
Diferentes posibilidades de adaptamiento de uso
Ese gran espacio con el que puede convertirse el local en vivienda, implica poder darle funcionalidades diferentes a la vivienda. Son espacios muy susceptibles de generar interés por parte de inversores, tanto para alquiler, como para destinarlos a hospedajes temporales turísticos obteniendo altas rentabilidades.
Su climatización
Aquellas zonas de los edificios en contacto con el terreno presentan mayores inercias térmicas, aumentando de esta forma, su eficiencia energética. Como consecuencia de ello, los gastos en los recibos energéticos de climatización serán siempre mucho menores que las de un piso en altura.
Preguntas más comunes a la hora de convertir un local en vivienda
Aparte de saber cuánto cuesta convertir un local en vivienda, hay ciertas cuestiones que los usuarios suelen preguntar antes de plantearse el cambio de uso. Estas son las más comunes:
¿Qué rentabilidad puede tener convertir un local en vivienda?
Se consideraría que es un activo similar a otro inmueble residencial. Por lo que se podría poner en alquiler y empezar a generar una rentabilidad desde el primer día. Locales de 80 metros cuadrados convertidos en viviendas pueden rentabilizarse en plazos de 3 años, mientras que para superficies más grandes, el periodo de rentabilidad subiría hasta los 10 años.
¿Qué ocurre si no se consigue la cédula de habitabilidad?
Sin cédula de habitabilidad no es posible vivir en un inmueble. Por lo tanto, no podrá realizarse el cambio de uso y el local se quedará con el mismo uso que tenía, es decir, el de uso comercial.
¿Puedo convertir mi garaje en vivienda?
Si, en algunos casos es posible realizar el cambio de uso. Puedes ver cómo convertir un garaje en vivienda aquí.
¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
Para conocer cuánto cuesta convertir un local en vivienda, hay que tener en cuenta que los costes vendrán en el valor de construcción de la obra, los diferentes gastos administrativos (licencias, cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, notaría, entre otros) que se tengan y honorarios profesionales de los técnicos a la hora de la realización del proyecto. Como referencia, podemos usar los siguientes costes:
- Obras de construcción: en función de los materiales, del estado inicial del local, si hay que tocar estructuras, etc., podría estimarse en una horquilla comprendida entre los 400 y 900 € por metro cuadrado.
- Gastos administrativos: comprenden licencias, cédula de habitabilidad, primera ocupación, informe de idoneidad técnica, entre otros, y pueden estar comprendidos en torno a un 15 – 20% del coste total.
- Honorarios técnicos: la realización de un proyecto, con su correspondiente dirección facultativa, puede estar en torno a un 5 y un 10 % del presupuesto de ejecución material de las obras.
Saber cuánto cuesta convertir un local en una vivienda de 50 metros cuadrados consistiría en unos 25 000 €. Si el local fuese de 100 metros cuadrados, el coste de convertirlo en vivienda puede estimarse en unos 45 000 €.
