Cerrar una terraza en Madrid es perfectamente posible, siempre que se cumplan dos condiciones: contar con el acuerdo de la comunidad de propietarios y con el título urbanístico municipal correspondiente, que en la capital gira en torno a un proyecto conjunto de fachada. Además, la normativa solo permite acristalar, con planos verticales, las zonas que ya estén cubiertas. A partir de ahí, la elección del sistema y una ejecución cuidada marcan la diferencia entre ganar una estancia luminosa y confortable o heredar problemas de condensación. Te explicamos paso a paso qué necesitas.
¿Qué permisos hacen falta para cerrar una terraza en Madrid?
El acristalamiento de una terraza no es una obra interior: modifica la fachada, que es un elemento común del edificio y forma parte del paisaje urbano. Por eso, la autorización debe obtenerse en dos frentes, el vecinal y el municipal.
El acuerdo de la comunidad de propietarios
La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal regula esta cuestión en su artículo 10.3.b). Tras la reforma introducida por la Ley 8/2013, ya no se exige unanimidad: basta con el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Ese mismo precepto recuerda que la obra requiere, en todo caso, autorización administrativa.
Lo más eficaz es llevar a la junta una propuesta técnica que defina material, color de la carpintería, tipo de vidrio y despiece de hojas. Así, los vecinos votan una solución común y no una idea abierta.
La autorización del Ayuntamiento de Madrid
Las Normas Urbanísticas del Plan General regulan el acristalamiento en su artículo 6.10.6, dedicado a la modificación de fachadas. Según recoge una consulta urbanística del propio Ayuntamiento, la norma permite acristalar terrazas existentes de acuerdo con un proyecto del conjunto de la fachada que debe presentar la comunidad o el propietario del edificio, y añade un límite tajante: «En ningún caso podrán cerrarse zonas de terrazas que no estén actualmente cubiertas». El cerramiento, además, debe resolverse siempre con superficies verticales.
Una consulta posterior de 2018 aclaró la lógica del procedimiento: la primera actuación, acompañada del proyecto conjunto, se sometía a licencia; después, cada vecino que acristalaba su terraza conforme a ese modelo ya aprobado podía acogerse a un trámite simplificado. El mismo informe señala que acristalar una terraza existente no plantea dudas sobre el cómputo de edificabilidad. Desde 2022, la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas ha convertido la declaración responsable en el medio de intervención general, reservando la licencia para las actuaciones de su anexo I, por lo que conviene que un técnico confirme qué título corresponde en cada caso.
Si tienes dudas sobre qué intervenciones domésticas quedan fuera de estos trámites, repasa nuestra guía sobre qué obras se pueden hacer en casa sin licencia.
Edificios protegidos y áticos
En los edificios catalogados, cualquier modificación de fachada queda sujeta a sus condiciones de protección, que pueden impedir el acristalamiento o imponer soluciones muy concretas. En los áticos, la limitación sobre zonas descubiertas resulta especialmente relevante: la parte de terraza sin techo no puede cerrarse aunque el resto sí se acristale.
Sistemas para acristalar una terraza
Al cerrar una terraza en Madrid, el sistema dependerá del uso del nuevo espacio, del aislamiento que necesites y, sobre todo, de lo que fije el proyecto de fachada del edificio. Estas son las opciones más habituales:
- Cortinas de cristal sin perfiles verticales: hojas de vidrio templado que se deslizan y se recogen a un lado. Ofrecen la máxima transparencia y permiten abrir la terraza por completo, aunque su estanqueidad y su aislamiento son más limitados.
- Correderas de aluminio o PVC: la solución más extendida. Con aluminio con rotura de puente térmico o con PVC, y vidrio de doble cámara, la terraza puede incorporarse a la vivienda con un comportamiento similar al de cualquier ventana. Si dudas entre ambos materiales, te ayudará nuestra comparativa sobre ventanas de aluminio o de PVC.
- Guillotina: las hojas se desplazan en vertical y dejan libre la parte superior. Encajan bien en terrazas con antepecho de obra y mantienen la ventilación natural.
- Practicables o abatibles: proporcionan la mejor estanqueidad al aire y al agua, a cambio de ocupar espacio al abrirse.
Sea cual sea la elección, el cerramiento debe respetar el modelo aprobado. La consulta de 2007 antes citada recoge un caso real en Moratalaz: varios vecinos habían cerrado sus terrazas sin licencia y la comunidad pidió cambiar el aluminio anodizado del proyecto original por aluminio lacado en blanco. El cambio no prosperó, y el Ayuntamiento concluyó que cualquier proyecto nuevo debía concordar con el anterior al menos en color y despiece de la carpintería.
Aspectos técnicos que conviene revisar
Para cerrar una terraza en Madrid con garantías, la tramitación es solo una parte del trabajo. Antes de encargar la carpintería, revisa estos puntos:
- Aislamiento y condensaciones. Un vidrio simple sobre una terraza orientada al norte puede generar humedades en invierno. Conviene diseñar el cerramiento atendiendo a las exigencias de ahorro energético del Código Técnico de la Edificación y prever cómo se ventilará el espacio.
- Seguridad del vidrio y anclajes. En plantas altas, el viento y los posibles impactos obligan a calcular bien los perfiles, los anclajes al forjado y el tipo de vidrio de seguridad.
- Instalaciones existentes. Si en la terraza hay una caldera, una salida de humos o unidades exteriores de climatización, cerrarla altera su ventilación. Un instalador debe valorar si es necesario reubicarlas.
- Evacuación del agua. Los sumideros de la terraza deben seguir funcionando y la carpintería debe contar con un buen sistema de desagüe para evitar filtraciones.
- Unión con el salón. Retirar el antepecho o la carpintería que separa terraza y vivienda es una actuación distinta, que afecta a la envolvente y, a veces, a la estructura, por lo que requiere estudio técnico propio.
Consejos antes de cerrar una terraza en Madrid
Antes de dar el primer paso, pregunta al administrador de fincas si el edificio ya cuenta con un proyecto de fachada aprobado: si existe, el proceso será más sencillo y solo tendrás que ajustarte a él. Si no lo hay, lo más práctico es impulsar uno para toda la comunidad, ya que beneficia a todos los vecinos que quieran acristalar en el futuro.
No empieces la obra sin tener los permisos en regla. Un cerramiento sin las autorizaciones necesarias puede acabar con una orden municipal de restitución de la legalidad urbanística y con una reclamación judicial de la comunidad para devolver la terraza a su estado original.
Por último, confía en una empresa que coordine diseño, tramitación y ejecución. Así reduces errores y te aseguras de que el resultado cumpla la normativa y tus expectativas.
En Reforma-te contamos con equipos propios de albañilería, carpintería, electricidad y climatización, y colaboramos a menudo con arquitectos para gestionar proyectos de fachada. Si estás pensando en cerrar una terraza en Madrid, cuéntanos tu proyecto y te ayudaremos a hacerlo realidad con todas las garantías.