08 Ene Cómo dividir un local comercial en dos
Si quieres saber cómo dividir un local comercial en dos, posiblemente sea porque te has dado cuenta de que con ello le puedes sacar mucho más partido al espacio que tienes disponible. Bien sea para contar con dos locales en los que tener dos negocios diferentes, o para convertir un local en vivienda en la que residir o incluso alquilar y seguir utilizando el otro con una finalidad comercial.
Sea cual sea la razón por la que has decidido dividir un único local para convertirlo en dos inmuebles diferenciados, tienes que hacer la correspondiente reforma y cumplir una serie de trámites para que todo sea legal.
Lo que debes tener presente es qué, al dividir el local, estás eliminado la finca original para convertirla en dos fincas nuevas que deberán ser inscritas en el Registro de la Propiedad.
División física del local comercial
La división de la finca tiene dos partes, la física y la notarial, y por el momento vamos a centrarnos en la primera. Se trata de llevar a cabo la obra necesaria para que un único espacio se convierta en dos inmuebles totalmente independientes el uno del otro.
La entidad de la obra a realizar depende de las condiciones originales del establecimiento. En algunos casos bastará con hacer un tabique divisorio que separe ambas propiedades, mientras que en otros es posible que haya que abrir una nueva puerta en la fachada para que cada establecimiento tenga su propio acceso.
Así, unas veces vas a necesitar una licencia de obra mayor y otras de obra menor. En cualquier caso, es importante que cuentes con un proyecto de división realizado por un especialista y que antes de empezar las obras solicites en el Ayuntamiento la licencia de obras correspondiente.
División notarial de la finca
Mientras que la división de una vivienda en dos requiere de licencia municipal para poder llevarse a cabo, con los locales no ocurre lo mismo. Un solo espacio comercial puede pasar a ser dos con la mera intervención de un notario.
A fin de realizar la división horizontal de la finca, tienes que presentar ante el notario cierta documentación técnica. Un informe elaborado por un especialista técnico en el que conste una representación del espacio original y de los locales resultantes, con su respectiva superficie, los linderos y los porcentajes de participación de cada inmueble con respecto a la finca.
Pero hacer esta división no es posible si antes no se cuenta con la autorización de la comunidad de vecinos de la que forma parte el local. La división debe ser aprobada en junta por 3/5 partes de los propietarios. Salvo que los estatutos permitan de forma expresa hacer este tipo de cambios sin necesidad de que los vecinos tengan que pronunciarse sobre ello.
Una vez obtenido el permiso y la escritura de división horizontal, puedes acudir al Registro de la Propiedad para dejar constancia de que la finca se ha dividido y ahora son dos.
La división del local y la actividad
Si tu local comercial no está cerrado al público, sino que en él se ejerce una actividad, debes saber que la división afecta a la licencia. Deberás solicitar de nuevo la licencia de actividad para cada uno de los nuevos locales.
No obstante, si únicamente quieres dividir el espacio en dos para tener dos negocios diferentes, es importante que sepas que no hace falta llevar a cabo una división horizontal. La legislación permite que se lleven a cabo dos actividades diferentes dentro de un mismo local, siempre y cuando las mismas sean compatibles y se obtenga licencia para ambas.
¿Cuándo conviene hacer una división horizontal de local?
En la elección y reforma de un local intervienen muchos factores y puede ocurrir qué, pasado un tiempo, te des cuenta de que no necesitas el espacio tal y como lo tienes en este momento. Es entonces cuando te puedes plantear una división.
Si es un local muy grande puedes plantearte convertirlo en dos para obtener mayor rentabilidad. Puedes seguir usando uno de los locales para tu negocio y el otro venderlo o alquilarlo.
En caso de que tú no utilices ninguno de los locales, te puedes plantear obtener rentabilidad de ellos mediante el alquiler. Suele resultar más sencillo encontrar inquilinos para establecimientos de tamaño medio o pequeño que para locales muy grandes. Así cada mes ingresarás dos rentas. Incluso aunque uno de tus inquilinos se marche, es complicado que tengas los dos locales sin alquilar a la vez.
La otra alternativa es que, una vez hecha la división horizontal, conviertas ambos locales en viviendas que podrías utilizar para ti y tu familia, o incluso alquilar. Este trámite se ha simplificado mucho hoy en día, pero los ayuntamientos siguen exigiendo el cumplimiento de unos determinados requisitos para conceder la licencia de primera ocupación y permitir que un local pase a ser considerado una vivienda a efectos administrativos.
Ahora ya tienes claro cómo dividir un local comercial en dos y has comprobado que no es tan complicado como parecía en un primer momento, así que lo único que te queda por hacer es tomar tu decisión. Valora si de verdad te compensa hacer el cambio y, si es así, ponte a ello cuanto antes mejor.
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